מחיר למשתכן: האם זכייה במכרז חייבת במס רכישה? פסק דין שמטלטל את הענף

פסק דין עדכני של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בחיפה משנה את כללי המשחק עבור יזמים בפרויקטים של “מחיר למשתכן”. ההכרעה קובעת כי עצם הזכייה במכרז אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין – ולכן אינה יוצרת חבות במס רכישה. המשמעות: ביטול שומות קיימות ואף פוטנציאל להחזרי מס בהיקפים משמעותיים.

מה נקבע בפסק הדין?

במקרה שנדון (אשדר 26310-08-21), הוועדה אימצה גישה מהותית־כלכלית ולא פורמלית. כלומר, לא די בעצם קיומו של חוזה חכירה כדי לראות ביזם כבעל זכות במקרקעין.

לאחר בחינת מכלול ההסכמים והפיקוח ההדוק של המדינה, נקבע כי היזם אינו מחזיק בשליטה קניינית אמיתית בקרקע, אלא פועל למעשה כקבלן מבצע מטעם המדינה.

למה אין כאן “זכות במקרקעין”?

הוועדה הדגישה מספר נקודות מרכזיות:

• המדינה קובעת את מחיר הדירות, זהות הרוכשים ותנאי העסקה

• ליזם אין חופש שימוש או שליטה אמיתית בקרקע

• אין ליזם זכות משפטית ברורה וברת-אכיפה להחזקה ממושכת כנדרש בחוק

• יכולת ההפקה הכלכלית של היזם מוגבלת ומפוקחת

המסקנה: מדובר בהתקשרות למתן שירותי בנייה וניהול פרויקט – לא בעסקת מקרקעין.

השלכות רחבות לענף

לפסק הדין תחולה רוחבית משמעותית:הוא חל על מעל 150 עררים דומים של יזמים נוספים, וצפוי להוביל להחזרי מס רכישה בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

מעבר לכך, ישנן השלכות חשבונאיות ומיסויות על אופן הדיווח והטיפול בפרויקטים מסוג זה בעתיד.

ומה הלאה?

קיימת סבירות גבוהה שהמדינה תערער על ההחלטה לבית המשפט העליון. עד אז, מדובר בפסק דין תקדימי בעל חשיבות רבה, שמומלץ לבחון את השלכותיו על פרויקטים קיימים ועתידיים.