השכרת 6 דירות הכנסה מעסק

השכרת 6 דירות הכנסה מעסק: מדוע בפסק דין בן עמי נקבע שמדובר בפעילות עסקית?

בפסק הדין בן עמי נ׳ מנהל מע״מ ירושלים נקבע כי השכרת 6 דירות, שפוצלו ל־8, מהווה בנסיבות המקרה הכנסה מעסק ולא הכנסה פסיבית, בין היתר בשל מבחני הפסיקה, פעילות יזמית, השבחה ושימוש עסקי במקרקעין.

השכרת 6 דירות הכנסה מעסק פסק דין בן עמי

מדוע השכרת 6 דירות נחשבת להכנסה מעסק?

בפסק הדין בן עמי נ׳ מנהל מע״מ ירושלים, בית המשפט קבע כי השכרת 6 הדירות, שפוצלו ל־8, מהווה הכנסה מעסק ולא הכנסה פסיבית.

פסק הדין עסק בשאלה האם מדובר בהשכרה פרטית רגילה של דירות מגורים, או בפעילות בעלת אופי עסקי, אשר עשויה להיות חייבת גם במע״מ.

1. מבחני הפסיקה לקביעת פעילות עסקית

בית המשפט בחן את המקרה בהתאם למבחני הפסיקה לקביעת פעילות עסקית, ובין היתר:

• מבחן הידע והבקיאות המערער הוא בעלים של חברת בנייה ומומחה בתחום הנדל״ן.

• מבחן הארגון והניהול הדירות נרכשו כחלק מפרויקט יזמות בנייה ולא כהשקעה פרטית רגילה.

• מבחן התדירות וההיקף הכספי החזקת 6/8 דירות להשכרה אינה פעילות פרטית אקראית, אלא עסקה משמעותית ומתמשכת.

• מבחן ההשבחה הדירות פוצלו והושבחו לפני ההשכרה, מה שמעיד על פעילות מסחרית.

• מבחן מקור המימון הדירות נבנו בהסכם עם חברה בבעלותו, מה שמעיד על עסקה יזמית.

בנוסף, בית המשפט בחן את מכלול הנסיבות ולא הסתפק רק במספר הדירות. כלומר, לא כל החזקה של מספר דירות תיחשב אוטומטית לעסק, אך במקרה זה הצטברות הנסיבות הובילה למסקנה שמדובר בפעילות עסקית.

2. שימוש עסקי במקרקעין

לפי תקנה 1(2) לתקנות מע״מ, כאשר יזם או קבלן משכיר דירות שבנה, ההשכרה נחשבת לשימוש עסקי ולכן גם בהיבט של מע״מ מוטל על הכנסות השכירות מע״מ, לאחר 24 חודשים.

במקרה זה, בית המשפט ראה חשיבות לכך שהמערער פעל בתחום הבנייה והנדל״ן, וכי הדירות לא נרכשו כהשקעה פרטית מנותקת, אלא כחלק ממהלך יזמי רחב יותר.

הבהרה

שיעור המס של 10% על הכנסות משכר דירה בגין השכרה של 6-10 דירות, והצידוק לו, תלוי בנסיבות.

מסקנה

בניגוד למשקיע פרטי שמחזיק 6-10 דירות להשקעה, שם יש לבחון את הנסיבות, הרי שהכנסות מהשכרת דירות של עסק תיחשבנה בבירור כהכנסה עסקית, לרבות מרכיב המע״מ.

השכרת 6 דירות הכנסה מעסק אינה נקבעת רק לפי מספר הדירות, אלא לפי מכלול הנסיבות: זהות המשכיר, הידע והבקיאות, אופן רכישת הדירות, אופן המימון, פעולות ההשבחה, היקף הפעילות והאם מדובר בפעילות פרטית או בפעילות בעלת אופי עסקי.

בכל מקרה של השכרת מספר דירות, ובפרט כאשר מדובר בבעלים של חברת בנייה, יזם או מי שפועל בתחום הנדל״ן, מומלץ לבחון מראש את השלכות המס והמע״מ.

בכל הבהרה ניתן לפנות למחלקת המיסים.