פסק דין דרמטי: רכישת ומכירת דירות באותו יום חויבה כמס עסקי – ולא מס שבח עסקה מסחרית בנדל״ן

מקרה יוצא דופן שסחף את רשות המסים הגיע לפסק דין בבית המשפט המחוזי, ובמרכזו עסקה שנויה במחלוקת של רכישת ומכירת דירות באותו יום. השורה התחתונה: המס – כפול.

רקע המקרה:

• עו”ד ושמאי המקרקעין ערן בנטל תיווך בעסקת נדל"ן שכללה 4 דירות במסגרת קבוצת רכישה בפרויקט תמ”א 38.

• ביום העסקה – 4 הדירות נרכשו על ידי בנטל ונמכרו מיד לאחרים, ברווח.

עמדת רשות המסים:

רשות המסים טענה כי לא מדובר בעסקה הונית רגילה, אלא בעסקה מסחרית עם אופי יזמי, ולכן הרווחים חייבים במס הכנסה שולי ולא במס שבח (25%).

פסק הדין – מחוזי חדרה, ת"צ 55781-05-22:

השופטת אורית וינשטיין עסקה מסחרית בנדל״ן קיבלה את עמדת רשות המסים:

• ההתנהלות לא הייתה אקראית אלא יזמית, מתוכננת ובעלת אופי מסחרי ברור.

• הפעולה בוצעה בשיתוף פעולה ובמטרה ברורה להשביח ולמכור ברווח מיידי.

• נקבע כי יש למסות את הרווח כהכנסה מעסק, לפי שיעור המס השולי – שעשוי להגיע ל־47%-50% ואף יותר עם מס יסף.

• הוטלו הוצאות משפט על בנטל בגובה 35,000 ש"ח.

מסקנות חשובות:

• רכישה ומכירה של נכס באותו יום, במיוחד עם תכנון מוקדם והשבחה, עלולה להיחשב כהכנסה עסקית ולא הונית.

• שיעור המס עשוי לזנק משמעותית – מה שמחייב בחינה מדוקדקת של אופי הפעולה.

• רשות המסים שמה דגש לא רק על פרק הזמן, אלא גם על כוונה, תכנון, תדירות ומעורבות.

הערת מערכת עסקה מסחרית בנדל״ן:

מעבר להיבטי המס, מדובר גם בהתנהלות בעייתית מבחינה אתית – שכן המתווך, שתפקידו לייצג את טובת המוכרים, רכש בעצמו את הנכסים ומכר אותם במחיר גבוה יותר. לכך יש השלכות מהותיות גם בדיני חוזים ובחובת תום הלב.

עזרא רואי חשבון – לייעוץ מקצועי בתחום המיסוי, הנדל"ן והתכנונים הפיננסיים. עם ניסיון, אחריות וראייה כוללת – אנחנו כאן כדי להכווין אותך בביטחון מול רשויות המס.

צרו קשר